房企求生③｜土储告急

2022年的新增货值榜单中出现了一些新面孔，比如广州地铁、深圳地铁、中建东孚，2021年排在第15名的中国铁建也在这一年冲到了第9名。它们的上位有自身因素，但更多是形势所迫，在房地产这场百年未有的大调整中，不少民企已经关闭投资闸门。

从这几个数字中可以更为直观地看到土地市场的低迷。中指研究院数据显示， 去年百强房企拿地总额为12975亿元，同比下降48.9% ；TOP 100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元；TOP 100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

当地方国资开始在投拓端“唱主角”，房地产的既有局面也将被打破，外界好奇，那些缩减投资力度的企业未来是否会面临无货可卖的境地？

(资料图片)

0 1 9成房企土储下滑

投资力度的收缩下，房企整体土储规模出现明显下滑。

亿翰智库数据显示，截至去年末， 34家样本房企的土储总量为13.96亿平方米，较2021年的16.27亿平方米减少约14.2% ，土储平均值也从上一年的4783.83万平方米降至4107.11万平方米。

具体来看，与2021年一样，2022年土储超2亿平方米的依然只有碧桂园一家，对应面积约2亿平方米。面对行业极端困难的局面， 碧桂园去年做出了阶段性减少投资拿地的决定，最终以61亿元的权益地价获取了9个项目 ，其中71%分布在一二线城市；其同期总权益可售货值有12083亿元，其中已获取可售资源9555亿元，潜在权益可售资源2528亿元。

紧随其后的是保利、万科，二者土储规模均超1亿平方米，分别为1.6亿平方米、1.2亿平方米；处在5000万-1亿平方米区间的有金茂、中海、华润、龙湖4家，其中金茂为9846万平方米；1000万-5000万平方米梯队的占比最高，将近62%，包括招商蛇口、绿城、越秀、美的置业等规模房企在内共21家，这之中招商蛇口为4967.8万平方米（总建面-累计竣工），绿城4959万平方米；另有6家土储规模低于1000万平方米，五矿地产为781.9万平方米，金隅、深圳控股皆在660万平方米左右，路劲、上实城开分别为469万平方米、378.4万平方米，信达地产最低，为229.44万平方米。

一个现象是， 34家样本房企中有31家土储出现不同程度下滑，占比超90% ，土储同比变动幅度平均值约为-13%。

31家土储同比负增长的企业中，有13家降幅低于平均值，其中华润、保利、金隅、深圳控股、合生创展、信达地产等均在此列。

值得一提的是，华润、保利、招商是去年土地市场为数不多的活跃客，前者全年以1102亿元的权益地价新增71宗项目，权益比76%，新增土储面积1095万平方米，总土地储备面积6478万平方米，较上一年下降5.75%； 保利全年共新增项目91个，对应总地价1613亿元，总土储同比下滑8.91%至1.6亿平方米 ；招商则以766亿元的权益地价摘地56宗，总土储下降12.24%至4967.8万平方米。

同比降幅大于均值的有18家，其中不超20%的有7家，如华发、雅居乐、中海、绿城、远洋等。这之中，中海（包括中海宏洋）合计新增土储961万平方米，总价1175亿元，分别同比下降52%及34%，总土储也同比下降15.29%至6842万平方米；绿城则以408亿元的对价新增27个项目，总土储同比下降15.68%至4959万平方米。

包括弘阳、龙湖、时代中国、美的置业、金辉、禹洲、宝龙等在内的11家企业同比降幅超过20%，其中 最高的为路劲，其截至2022年末的土储同比下降28.07%至469万平方米 ；而宝龙、弘阳、禹洲等出险房企当下重点在于债务重组，鲜少出现在土地市场。

土储实现正增长的只有3家企业，分别为 金茂、越秀及华侨城 。其中金茂增幅最高，为5.61%，对应总土储为9846万平方米；越秀去年则通过TOD、城市运营、国企合作等渠道在12个城市补仓，新增土地37宗，对应面积约695万平方米，总土储较上一年增长4.94%至2845万平方米。

0 2 是否无货可卖？

整体来看，即便以保利、华润、中海、招商等为代表的企业在土地端仍保持积极态度，但相比往年，行业整体的投资力度依旧有所收缩。

这其中 有企业是出于资金考量退出土地市场，也有企业是为应对下行周期主动进行战略调整 。

例如碧桂园，2022年全年其摘地9宗，权益地价61亿元，其中71%分布在一二线城市。常务副总裁程光煜在日前召开的年度业绩会上坦言，基于三四线市场波动较大，公司自去年开始进行土储结构调整，未来会聚焦确定性市场，尤其是一二线核心城市的核心板块。据管理层会上信息，该公司计划用3-5年时间，将其在一二线、三四线的土储比例调整至50%：50%。

再如绿城，行政总裁郭佳峰在业绩会上说，虽然目前2、3月份的市场行情有所回升，但并不能以此确定市场已经进入上行通道，还是要谨慎乐观，因此公司的投资策略还是会聚焦在一二线城市，确保去化安全。不过他也表示， 若形势好转，公司还是会做一些区域下沉，借此争取更多利润。

一直以布局高能级城市为主的华润也在进一步聚焦投资版图。按总裁李欣在业绩会上所言，目前华润重点布局了28个城市，今年会重点战略性投资其中的12个，剩下16个城市将作为机会型项目择机考量。

亿翰智库研究总监于小雨在报告中指出，2022年企业投资拿地已不再以量取胜，而是将拿地总量控制在一定水平，央/国企投销比相对较高，多数民企为个位数或零。

以该机构统计的12家典型房企投销比数据来看， 大部分企业的投销比都较2021年有所下降，它们的平均值由上一年的43%下降至29.6% 。譬如万科，其2021年的投销比为31.3%，2022年降至20.4%；中海从上一年的48%降至41%；华侨城则是从37%降至7%。

造成这一现象的原因有两方面， 一是2022年市场行情低迷，销售数据迟迟未有恢复迹象；二是资金的约束让企业无能力去做投资安排，陷入被动降杠杆的境地。

在于小雨看来，企业投资安排差异可能会导致货值供给的断层，不排除企业和城市会出现结构性供给不足的情况，而这也预示着未来行业格局的变动， 央企、国企势必会占据更高的市场份额，民企所占份额降低，销售业绩萎缩将持续。

至于后期是否会有企业面临无货可卖的境地，她向记者表示，“整体上看没问题，主要是结构性的。”其强调，未来流量高的区域可能会出现无货可卖的情况，原因是当房企都聚焦重点区域时，企业可获得的土地份额被稀释，供应也就相对变少，“项目卖得好，或者消耗得差不多的时候，可能就会出现这种情况”。

中指研究院企业研究总监刘水则表示，房企库存量一般是三年左右的开发周期，一年不拿地对房企的供货能力影响有限，毕竟有前期库存可以补，但若两年不拿地，可能会明显影响到房企供货能力。

（文中图表均为吴典制作）

记者 孙婉秋 吴典 刘一飞

编辑 左宇

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